三、产业投资商模式
产业投资商模式以“基地+基金”双轮驱动模式的开发商。与地产开发商模式和 产业新城开发商模式相比，产业投资商不仅将资金投向产业地产，同时还将资金 投向入驻园区的企业。产业投资商的商业模式如下：产业投资商首先向社会资本 募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还 投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产 业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值，这也是目前绿天使产业园 在积极努力发展的方向，并且也已取得了阶段性的成果。
产业投资商可通过园区运作、资本运作、基金管理三种方式盈利。园区运作，园 区业务仍为产业投资商的主要业务之一，与地产开发商和产业新城开发商类似， 产业投资商也可通过出让园区土地、租售产业物业获取收益；资本运作，产业投 资商发挥充分熟悉入驻企业的优势，采用产业投资基金或物业入股的方式对成长 型企业进行孵化、培育，待孵化企业被并购或上市后，透过分享企业成长的红利 来获得资本增值，形成既当“房东”又当“股东”的模式；基金管理，管理发行 的产业投资基金，收取基金管理费也是产业投资商重要的获利渠道。
作为产业投资商，其需要具备园区开发运营的产品开发能力、产业服务能力、和 产业招商能力外，还至少需要具备基金募集和产业投资两大能力，其中，基金募集能力是指基金主发起方大规模、快速度向社会募集资本的能力，一般与基金管 理团队的经验、有无政府引导基金、第三方理财机构的营销能力等因素有关；产 业投资能力是指高质量向潜在的产业项目投资的能力，该能力可通过组建高质 量、经验丰富的基金管理团队实现。
四、基金投资商模式
基金投资商模式是国际流行的以 Reits 为核心的轻资产运作的产业地产商业模 式，基金投资商通过发行工业地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有 方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改在并将改造好的物业回租给合 作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当工业物业的入 驻率达到一定水平，每年能够产生可观而稳定的现金流时，通过发行 Reits 的方 式对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。
基金投资商主要通过以下两种方式盈利：物业租赁，无论对老厂房进行改造还是 新建工业物业，其目的都是将工业物业进行出租，赚取稳定的现金流，较高的物 业出租率是获取稳定租金的基础，也是将物业进行资本化运作的基础；物业资本 化，一般而言，通过物业租赁需要 10 年左右的时间回收成本，为提高资金周转 速度以实现快速滚动开发，必须对成熟的物业进行资本化 |
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